Como era de esperar, la banca española no estaba tan ajena a lo que pasaba en el resto de la banca a nivel mundial, mucho más si tenemos en cuenta que uno de los artífices de la burbuja inmobiliaria precisamente ha sido la banca.

Lo único que no se ha hecho o al menos no ha trascendido es que las entidades financieras españolas hayan titularizado los créditos hipotecarios de difícil cobro y los hayan vendido en el mercado (a pesar que esta figura está contemplada en el marco regulatorio), por lo tanto los créditos incobrables figurarán y pesarán en los balances bancarios por muchos años, salvo que…


Exactamente igual que la banca norteamericana, también las entidades financieras españolas encontraron al último sector que no estaba “sobre-endeudado” para captarlo y someterlo a la dinámica general de “sector hipotecado”. Es así como los inmigrantes son tentados e inducidos con muchas facilidades a endeudarse, adquiriendo un piso a precios y condiciones exageradas.

Mediante la intermediación de las inmobiliarias, algunas supuestamente encargadas específicamente de promover vivienda para inmigrantes, se captan miles clientes, con el agravante de que contar con una vivienda es un requisito para la reunificación familiar y que el alquiler de pisos es muy reducido y poco accesible para los inmigrantes.

Para perfeccionar el negocio algunos bancos o cajas establecen y/o subcontratan sociedades de tasación participadas, que ponen valor a los pisos que sirven de base para el crédito, valores cada vez más ascendentes que alimentan la voraz escalada de los precios de los pisos. En base de esta tasación los banqueros toman la decisión de financiar el 100% del valor de la vivienda y a veces más, reformas del piso o coche incluido.

Como si esto no fuera ya de por si peligroso, para eliminar los controles de riesgo, se promueve y permite que entre endeudados se avalen mutuamente o en cadena, de esta manera quien avala ya no es una persona solvente financieramente, sino otro hipotecado. Se entiende que se hace esto bajo la certeza de que si los deudores no pagan, el banco o caja embarga y subasta los pisos recuperando los créditos y hasta podría obtener cierta ganancia debido al alza constante de la vivienda.

En este sentido se llega a dar la increíble circunstancia de que el hipotecado y el avalista ni se conocen con anterioridad, sino el momento mismo de la firma. Simplemente son presionados por las inmobiliarias para dar el aval a otros si quieren comprar su piso y recibir también así su aval y sobre todo no perder la cantidad de dinero entregada como anticipo. La situación es tan grave que muchas veces a los avalistas se los incluye como copropietarios y/o codeudores de un porcentaje de la hipoteca, asunto del cual los originales compradores de la vivienda se van enterando recientemente.

Un asunto grave constituye el hecho que algunas de las intermediarias-inmobiliarias prepararon e hicieron firmar a los clientes las órdenes de pago para los bancos y cajas separando claramente: los distintos gastos de escrituración, los servicios de intermediación, el valor del piso a escriturarse y un pago “añadido” para eludir los impuestos. En algunos casos la Agencia Tributaria está reclamando el diferencial entre el total crédito y el valor de la escritura y sus gastos como una ganancia del hipotecado, asunto del cual no tienen ni la más remota idea de lo que pasó porque simplemente por no conocer los trámites y gestiones confiaron en los servicios de las inmobiliarias y jamás sospecharon de todo este tipo de trafasías en un país desarrollado.

Ahora que la crisis económica afecta duramente al sector de la construcción, que es donde mayoritariamente trabajaron los inmigrantes, es cuando la mora de las hipotecas aumenta aceleradamente y como los precios de los pisos han caído en picado es cuando las entidades bancarias se enfrentan al riesgo que han corrido al proceder de esta manera, pero más bien callan y tratan de esquivar el bulto, conducta que no es nueva.

La reacción de la banca ha consistido en iniciar una desenfrenada y agresiva presión hacia los hipotecados y avalistas para que paguen. La respuesta de los deudores es que no tienen empleo, ni ingresos, y que quieren cubrir la deuda con la entrega del piso. Aun cuando esto suponga la pérdida de todas las cantidades hasta ahora pagadas con puntualidad. Los bancos y cajas frente a esta “dación en pago” vuelven a realizar una tasación, en algunos casos con la misma sociedad de tasación que participó en la compra y concesión de la hipoteca. Esta tasadora, ahora, valora a la baja los pisos, por lo que las entidades financieras solamente quieren aceptar la entrega de los pisos como pago parcial, quedando todavía importantes deudas para los hipotecados, quienes además de esta deuda no tienen donde vivir, y para completar la gravedad de la situación difícilmente pueden subsistir y cubrir las necesidades básicas, como la alimentación de sus familias.

Algunas entidades bancarias están iniciando la ejecución de las hipotecas en los juzgados correspondientes, frente a lo cual los inmigrantes no pueden defenderse por cuanto desconocen los procedimientos y sus derechos, pero también porque se les ha negado en innumerables casos el derecho a la justicia gratuita, quedando en situación de riesgo de indefensión, endeudados, sin ingresos y sin tener donde vivir en un futuro muy cercano.

COMPARACION DE LAS HIPOTECAS SUBPRIME Y LAS ESPAÑOLAS

CONSIDERACIONES HIPOTECAS “SUBPRIME NORTEAMERICANAS” HIPOTECAS BASURA DE LA BANCA ESPAÑOLA
Saturación del mercado financiero Los clientes tradicionales están saturados de crédito por medio de su hipoteca, automóviles, tarjetas, créditos personales, etc. Familias españolas sobre-endeudadas por la hipoteca, coche, tarjetas, créditos personales, etc.
Colocación del crédito en nuevos sectores sujetos de crédito, flexibilizando las condiciones Se concede hipotecas a sectores con menos capacidad de pago o inestabilidad de ingresos Se concede agresivamente créditos hipotecarios a inmigrantes con contratos temporales de trabajo y varios mecanismos aquí mencionados.
Expansión del crédito a este sector del mercado La entrada en escena de un sector financiero poco escrupuloso que precipita a los hogares potencialmente insolventes al endeudamiento Se perfeccionan los mecanismos, generando empresas participadas por los bancos que le son funcionales (empresas de tasación, inmobiliarias, seguros, etc.) y que proporcionan ingresos adicionales a la misma banca
Se dispersa el riesgo mediante artificios financieros Se titulariza los créditos concedidos, mezclando deudas seguras y con las de alto riesgo y se venden nuevos documentos (paquetes) en el mercado financiero, dispersando las deudas de difícil cobro entre miles de inversores y especuladores que compran estos papeles atraídos por la rentabilidad inmediata. Los datos de titulizaciones se han guardado con mucha reserva, se conoce algunos casos de familias hipotecadas que quisieron entregar pisos en dación de pago, no les aceptaron por estar titulizados sus créditos. También algunos bancos y cajas exigen seguros de desempleo como la hipoteca protegida o establecen en la escritura la capacidad de exigir un seguro de amortización para el caso de fallecimiento, pero fundamentalmente consideran recuperar la inversión embargando y subastando los pisos, cuyo valor se incrementaba constantemente, para lo cual en muchos casos se establece la cláusula de venta extrajudicial en caso de impago.
Efectos sobre el mercado inmobiliario Presionan los precios consolidando y robusteciendo el boom inmobiliario La presencia de estos créditos presiona sobre los precios e infla más la burbuja inmobiliaria y volviendo más especulativo el mercado de la vivienda
Afecta la crisis económica Los hipotecados pierden su empleo y dejan de pagar, se ejecutan las hipotecas, varias entidades financieras se declaran en quiebra o son auxiliadas por el gobierno. A los bancos y cajas se les acumula grandes cantidades de crédito vencido. Se ejecutan algunas hipotecas, pero los precios de los pisos han caído en picada y no se recupera el mercado, por lo que el agujero financiero es grande.
Nuevas medidas ante la crisis del sector hipotecario El Gobierno Federal establece mecanismos para auxiliar a las familias para que no pierdan sus viviendas hipotecadas. Las medidas tomadas por el Gobierno hasta ahora no cubren a estos sectores y los bancos y cajas conforman o reviven empresas inmobiliarias para gestionar los pisos embargados y mantener nominal y artificiosamente el valor de los pisos, con la finalidad de no declarar pérdidas.

LOS DATOS TESTARUDOS

De una muestra tomada en Madrid, de 172 créditos el 55% los concedió Caja Madrid, el 8% entre el Banesto y el Banco Santander, Caja Mediterráneo el 6%, BBVA el 4%, la financiera CREDIFIMO perteneciente a Caja Sol el 4% y otras entidades en menor cantidad. El plazo promedio al que se han entregado los créditos es de 30,7 años, pero crecen los préstamos a 40 años en los préstamos de los últimos años.

Le Monde Diplomatique, en español, agosto 2008

GRAFICO No. 1

Fuente: Base de datos de CONADEE Elaboración: Equipo CONADEE

El monto promedio de los créditos es de 219.447,34 euros, la deuda más grande registrada en la muestra es de 400.000 entregada por la financiera UCI, y el menor préstamo se registra por 126.000 y el valor que más se ha concedido es el de 250.000,00 euros.

La tasa de interés promedio aplicada a los préstamos era de EURIBOR mas 1,43%, pero se ha logrado colocar créditos con un diferencial de 2,35 sobre el EURIBOR. Excediendo casi un 1% si se compara con lo que generalmente se coloca el crédito, lo cual encarece enormemente el crédito concedido a estos inmigrantes hipotecados. También se ha utilizado el IRPH más 0,53 de promedio.

Como se puede observar en el siguiente gráfico la morosidad es alta, solamente el 29% de la muestra está pagando al día sus créditos, y cerca del 60% está en mora y se debe tomar en cuenta que al 11% ya le han iniciado la ejecución de la hipoteca, lo que demuestra que las entidades financieras conocen la gravedad del problema. Un asunto muy importante es que varios de los hipotecados por efecto de la crisis económica están en paro y de sus pocos ingresos provenientes de la prestación por desempleo van cubriendo, pero a muchos ya se les acaba la cobertura y quedarán en mora inmediatamente.

GRAFICO 2

Fuente: Base de datos de CONADEE Elaboración: Equipo CONADEE

A parte de adquirir el seguro necesario del piso, se obligó al margen de la ley a mucha personas a que adquirieran un seguro de vida, el 71% de la muestra indica que ha adquirido este seguro. Y en algunos créditos de Caja Madrid también se adquirió el seguro de hipoteca protegida que supuestamente le cubría durante los 5 primeros años del riesgo de quedarse en desempleo y le paga 12 meses la cuota de su hipoteca. Los datos revelan que el 22% adquirió este seguro, pero solamente el 1% ha podido cobrarlo, luego de grandes dificultades y de enormes gestiones, ya que deberían haber tenido contrato indefinido y otros requerimientos que hacen imposible cobrar el seguro. Todo esto significa una importante ganancia para las aseguradoras que no responden con este seguro.

Como es lógico de suponer quienes avalan a los inmigrantes son otros inmigrantes, que generalmente también están en la misma necesidad de ser avalados, de la muestra obtuvimos que el 9% de hipotecados no consiguió sus avalistas y más bien fue la inmobiliaria la que se los proporcionó, dándose casos de no saber ni quiénes son, ni donde viven. Otro dato revelador es que el 33% de los hipotecados de la muestra dio avales a otros inmigrantes, ya que era la condición para no perder el anticipo y sobre todo para que pueda comprar su propio piso.

Pero lo más alarmante es que al menos al 3,5% de la muestra las intermediarias les incluyeron a los avalistas en la hipoteca como co-deudor, es decir que se les incluyó como responsables de una nueva deuda ya que tenían sus propias hipotecas. Debemos aclarar que en este dato hay un subregistro ya que no hubo una pregunta específica sobre este tema, sino que son solo anotaciones de lo que manifestaron los afectados por las hipotecas al momento de entregar los datos, lo que hace suponer que es posible que el porcentaje aumente considerablemente.

Finalmente, como en algunos casos el crédito no cubría los gastos de escrituración y la parte que reclamaba la inmobiliaria por la intermediación, la misma inmobiliaria concedió créditos a parte, para lo cual se firmaron letras de cambio (inclusive en blanco, sin valor, ni fecha) y se cobra intereses no sobre el saldo adeudado sino por el total, durante todo el período. El 8% del total de la muestra dice estar inmerso en este caso. En cambio en otros casos manifiestan que se incluyó en el mismo crédito bancario el pago a la inmobiliaria.

De esta última información se puede constatar como las inmobiliarias jugaron un papel importante dentro de este tipo de negocios, ya que además de conseguir el piso, en algunos casos conseguían los avales, también en todos los casos conseguían y tramitaban el crédito, por lo que sus relaciones bancarias eran muy importantes.

Finalmente, existen otra serie de irregularidades, como haber aceptado el aval de personas que no tenían la residencia o conceder el crédito al que estaba en trámite de renovación su residencia y que luego le fue denegada, a más de una serie de ofrecimientos que nunca se cumplieron, etc., etc.

SON MUCHOS MILES EN TODA ESPAÑA

Es necesario señalar que si bien la muestra por ahora registra solamente los créditos de Madrid, en otras comunidades autónomas que concentran población inmigrante tienen una situación muy similar, con el particular de que hay mayores cantidades de préstamos de las entidades financieras regionales de acuerdo a su ámbito geográfico. Por ahora se está recolectando información en Murcia, Valencia, Cataluña, Navarra, etc.

Por otra parte, si se tiene en cuenta que los trabajadores ecuatorianos registrados son cerca de 500.000 y si de estos solamente el 3% estuvo en capacidad de acceder a la adquisición de una vivienda, el resultado es de unas 15.000 hipotecas, a un promedio de 220.000 euros, nos da la “módica” suma de tres mil trescientos millones de euros (3.300’000.000) comprometidos en este tipo de operaciones. Si a esto se suma los y las trabajadoras inmigrantes de Colombia, Perú, Marruecos, R. Dominicana, China, etc., y también los mismos españoles que han visto reducida su capacidad de pago, se puede ver la magnitud de las cifras en juego y consiguientemente el alto riesgo de estas inversiones.

Si esto es así en la mejor banca del mundo… cómo será en las peores bancas del mundo!

NOTA FINAL

Si se considera que el Gobernador del Banco de España estuvo abogando por el abaratamiento del despido de los trabajadores que con su salario sostienen a sus respectivas familias y considerando que esta es una de las actividades sobre las cuales el Banco de España tenía competencia y responsabilidades directas, este es el mejor ejemplo de cómo se puede establecer la cancelación inmediata sin derecho a compensación alguna de los altos cargos que valiéndose de su poder quieren afectar a los sectores populares, además de las correspondientes acciones judiciales por dejación de funciones y negligencia en el desempeño de su trabajo.

Lo siento, ahora mismo el comentario esta cerrado.

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